Acheter un bien déjà loué, bonne affaire ou encouble ?

Vous avez eu le coup de cœur pour un appartement mais celui-ci est actuellement occupé par un locataire ? Vous avez trouvé le bien d’investissement idéal et ce logement produit déjà un loyer ?Quels avantages et inconvénients à acheter un bien loué et à quoi faut-il être attentif dans un tel cas ?

La règle de base est qu’un bail en cours n’est pas affecté par un changement de propriétaire.
Il s’agit donc de prendre quelques précautions lors de l’achat d’un bien déjà loué.

Dans une démarche d’investissement immobilier, c’est un cas très favorable si le bien que vous allez acquérir est déjà occupé par un locataire qui s’acquitte de son loyer. Cette situation permet à l’acheteur de bénéficier de revenus et donc d’assurer un retour sur investissement dès le 1er jour.

Attention par contre si vous souhaitez faire des travaux dans votre nouvel appartement avant de le remettre en location car vous devrez attendre la prochaine échéance du bail pour que le locataire quitte son logement.

De même si vous souhaitez remettre à jour le loyer, vous devrez attendre la prochaine échéance du bail et notifier la hausse sur un formulaire officiel.

Dans une démarche d’acquisition de son propre logement, le législateur a prévu la possibilité d’une résiliation anticipée. En effet, il ne serait pas acceptable pour un acheteur de devoir attendre jusqu’à plus d’un an pour prendre possession de son nouveau chez soi. Ainsi la résiliation anticipée est possible au prochain terme légal (à la fin de chaque trimestre) moyennant un préavis de 3 mois pour un logement d’habitation. Cette possibilité est donnée au nouveau propriétaire pour autant qu’il puisse invoquer un besoin urgent pour lui ou ses proches. 

Dans tous les cas, le locataire peut mener une procédure judiciaire et prolonger l’occupation de votre bien récemment acquis. Si un tel cas de figure a des conséquences limitées pour un bien d’investissement (pour autant que le loyer soit payé), il peut vite tourner au cauchemar si l’objectif était de profiter de ce nouveau logement pour soi-même et sa famille. Les procédures et le temps perdu risquent fort de vous faire perdre le goût de l’occupation de votre maison.