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16 mars 2022Certaines offres d’achat d’un appartement paraissent parfois très alléchantes. En y regardant de plus près, il arrive qu’on puisse lire que cet appartement en PPE est construit sur un terrain en DDP. Qu’est-ce que cela signifie et quelles sont les conséquences pour l’acheteur ?
Le Droit distinct et permanent (DDP), souvent appelé « droit de superficie » est une servitude réglée par le code civil qui vise à séparer la propriété d’un bien-fonds de celle d’immeubles bâtis sur celui-ci.
En bref, c’est un contrat de location à longue durée, entre 30 et 100 ans, d’un terrain pour permettre à un tiers d’y construire un bâtiment qu’il soit de nature industrielle, commerciale ou résidentielle. A l’issue de la durée du contrat, les constructions reviennent au propriétaire du terrain moyennant, en principe, le versement d’une indemnité équitable. Il est à relever que le DDP peut être prolongé.
Dans le cas d’une PPE construite sur un DDP, celui-ci est intégré aux parties communes de la PPE et le paiement de la rente de superficie fait partie des charges communes.
Ainsi si vous achetez un appartement en PPE sur un terrain en DDP, vous devrez financer l’achat de la construction mais pas du terrain car pour celui-ci, vous paierez une location régulière qui s’ajoutera à vos autres charges financières.
Ce type de construction peut être offert à des prix très attractifs puisque la charge liée au terrain ne se retrouve pas lors de l’achat initial. Les coûts liés au bien-fonds sont répartis sur les années à venir.
Par conséquent, le besoin en fonds propres est également réduit.
Toutefois, le surplus de charges lié à la « location » du terrain est pris en compte dans les calculs des banques pour l’octroi de crédits.
Par ailleurs, il faut penser que vous ne pourrez pas bénéficier d’une plus-value liée à l’augmentation du prix du terrain puisque celui-ci ne vous appartient pas. Il en va de même de votre appartement puisque, même si lui vous appartient, les conditions liées au retour à l’issue du DDP sont bien souvent figées.
L’acte constitutif du DDP peut fixer des conditions supplémentaires (droit de regard, accord du propriétaire du terrain en cas de cession de part de la PPE, limitations à la construction ou à l’affectation, …)
Si construire un local artisanal sur un DDP est assez banal, il est plus rare de voir des immeubles d’habitation dans un tel cas. Si vous vous trouvez face à une proposition d’achat de ce type, l’élément-clef est le contrat de DDP qui doit être analysé avec attention afin de bien cerner les conditions qui y figurent et éviter les mauvaises surprises pendant la durée de validité du DDP ou à l’issue de celle-ci.
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