Une période favorable à l’achat de biens immobiliers

Ce mois-ci, nous donnons la parole à Frédéric Dubosson, Responsable de la clientèle privée pour la Région Bas-Valais à la BCVS, pour nous éclairer sur l’évolution des taux hypothécaires et ses impacts sur le marché immobilier.

Une tendance baissière, depuis une bonne année, l’évolution des hypothèques est claire. En moyenne, les taux fixes à dix ans se situent aux environs de 1.60 – 1.80 %. On retrouve aujourd’hui des niveaux de taux qui étaient en vigueur avant 2022, c’est donc une période plus intéressante par rapport à ces deux dernières années pour les futurs propriétaires ou ceux qui doivent renouveler leur hypothèque.

Les hypothèques ont baissé
Pourtant, il y a seulement deux ans, les taux ont épousé la courbe de l’inflation. La hausse marquée de cette dernière a immanquablement entraîné une augmentation des taux hypothécaires, qui naviguaient aux alentours de 3%. En 2023, ces taux sont demeurés élevés, les banques centrales au niveau mondial maintenant des politiques monétaires restrictives. Il aura fallu attendre septembre 2023 pour constater un assouplissement et les premières diminutions de l’ordre de 0,5 à 0,8% sur les échéances à dix ans. Un deuxième recul sensible des taux est intervenu durant l’été, dans des proportions oscillant entre 0,4 à 0,6%. On le constate, les variations peuvent être importantes et ce, dans des périodes relativement courtes.

L’environnement économique influence ces mouvements. Selon les perspectives du SECO (Secrétariat d’Etat à l’économie) et de la BNS (Banque Nationale Suisse), l’inflation devrait se stabiliser en Suisse ces prochains trimestres. Pour 2025, ces instituts évoquent une inflation moyenne qui pourrait atteindre 0,6-0,7%. Elle ne s’est fixée qu’à 0,6% dans notre pays à fin octobre 2024. Les taux hypothécaires fixes à dix ans ont anticipé et approché leur plancher et ne devraient que peu évoluer dans un avenir proche, que ce soit à la baisse ou à la hausse.

Des conditions avantageuses
Les conditions des échéances fixes sont aujourd’hui intéressantes et celles du Saron (taux variable) le sont tout autant. Ces dernières pourraient même encore s’améliorer ces prochains mois. Pour rappel, les hypothèques Saron sont directement indexées au taux directeur de la BNS, auquel les prestataires financiers ajoutent une marge. Lors de ses trois dernières réunions (mars, juin et septembre 2024), la BNS a abaissé à chaque reprise son taux directeur de 0,25 point de pourcentage, celui-ci passant de 1,75% à 1% aujourd’hui. Cette évolution pourrait bien se poursuivre. Les experts économiques s’attendent en effet à une nouvelle réduction de 0,25 point ou plus au mois de décembre.

L’assouplissement des conditions d’octroi des prêts immobiliers rend plus attractif le marché de l’achat par rapport à celui de la location. La charge financière est plus abordable pour les futurs propriétaires. Cet élément doit toutefois être replacé dans le contexte immobilier suisse, et valaisan, qui a connu ces dernières années une forte progression. En effet, depuis 2015, les prix des biens immobiliers (maisons individuelles et appartements) ont augmenté de 15% environ. Les raisons en sont principalement une offre qui se raréfie face à une forte demande liée à la croissance démographique et de l’emploi.

Quelle hypothèque choisir ?
Pour les personnes qui décident franchir le pas de la propriété, une question se pose : « quel financement s’avère le plus judicieux ? » La réponse à cette interrogation dépendra de votre capacité à prendre des risques et à accepter les variations de taux. Il s’agit d’un choix personnel. Si votre côté rationnel prend le dessus, vous regarderez le « prix ». Et ceux-ci vous dirigeront vers une courte durée ou éventuellement le Saron (si vous estimez que les taux continueront de baisser). Si l’aspect sécuritaire s’impose à vous, vous opterez pour des taux fixes à plus ou moins long terme. Votre budget s’en trouvera stabilisé pour les prochaines années. Comme souvent, la réalité des propriétaires suisses se trouve à mi-chemin entre ces deux solutions. Ceux-ci généralement ne misent pas sur une seule hypothèque, découpent leur crédit en plusieurs tranches et se décident pour un mélange des divers modèles : Saron, taux fixe à 2 ans et 10 ans par exemple. Cette situation offre une plus grande flexibilité et permet d’échelonner le renouvellement des conditions à leur échéance.

On le répète encore une fois : l’environnement actuel des taux d’intérêt est très intéressant. Il n’est cependant pas à l’abri de conditions géopolitiques incertaines qui pourraient le bouleverser, donc « wait and see ».

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