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22 novembre 2023En Suisse, aucun document légal ne fixe la manière de calculer les diverses surfaces des biens immobiliers. Afin d’assurer une totale transparence sur la structure d’un bien dédié à la vente, l’Union Suisse des Professionnels de l’Immobilier (USPI) a édicté des recommandations pour le calcul des différentes surfaces.
Cet article vise à vous donner les éléments essentiels utiles à votre achat en Suisse romande.
Afin de comprendre au mieux de quoi se compose la surface d’un bien immobilier en vente, il est important de maitriser le calcul de 2 surfaces (la surface habitable et la surface pondérée) ainsi que de connaître les notions de surface de vente nette et surface de vente brute
Pour faire simple, la surface de vente se calcule en additionnant la surface habitable* et la surface externe pondérée.
*Le Valais quant à lui utilise une surface brute que nous détaillons plus bas.
Elle rassemble toutes les surfaces “chauffées” faisant partie du logement (pièce de séjour, chambres à coucher, salle à manger, cuisine, salles d’eau, etc.), les locaux annexes si ceux-ci sont chauffés (réduit, cellier, dressing, etc.), les halls, vestibules, jardins d’hiver, etc. Attention, pour un logement sur plusieurs étages, la cage d’escalier ne se compte qu’une fois.
Relevons également que dans les combles, seules les superficies dont la hauteur sous plafond est d’au moins d’1,50m sont concernées (cette hauteur peut varier d’un canton à l’autre).
Le calcul de la surface habitable
La surface habitable = intérieur des pièces + les cloisons SANS les murs porteurs
La surface brute habitable = intérieur des pièces + les cloisons AVEC les murs porteurs intérieurs et extérieurs.
Elle rassemble les parts des surfaces extérieures qui seront prises en compte dans la surface de vente. La pondération permet d’éviter de donner une valeur trop importante aux espaces extérieurs et de surévaluer artificiellement la valeur du bien immobilier.
Le calcul de la surface pondérée
- Les balcons : 1/2 de leur surface
- Les terrasses : 1/3 de leur surface
Ces surfaces ne sont prises en compte que si elles sont privatives et, en fonction de leur taille, ces proportions peuvent changer.
Les recommandations de l’USPI offrent davantage de détails à ce sujet.
Si l’on se réfère au mode standard de calcul rédigé par l’USPI, d’un canton à un autre la prise en considération est différente. Alors que les cantons de Vaud, Fribourg et Neuchâtel s’accordent à utiliser la surface de vente nette, le Valais se démarque en utilisant la surface de vente brute dans les transactions immobilières.
La surface de vente nette - Cantons VD, FR et NE
Surface habitable + surface externe pondérée.
Les murs porteurs extérieurs et mitoyens sont exclus du calcul.
La surface de vente brute - Canton VS
Surface brute habitable + surface externe pondérée.
Les murs porteurs extérieurs et mitoyens (comptabilisés à moitié) sont inclus dans le calcul.
Cette particularité est parfois source d’incompréhension lors de l’achat d’un logement en Valais tant pour les acheteurs eux-mêmes que pour les intermédiaires issus d’autres cantons romands.
Sans vouloir ajouter de la complexité à ces calculs, attention si vous recherchez une location, le calcul des surfaces ne se fait pas de la même manière. Nous en parlerons peut-être dans un prochain article.
Vous trouverez plus d’information sur la méthode de calcul standard que l’USPI Vaud a mis à disposition sur son site: USPI VAUD -Documents téléchargeables
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